Prof. univ. dr. ing. Cornel Păunescu, Director General Cornel & Cornel Topoexim, unul dintre cei mai experimentați profesioniști din România în domeniul cadastrului, topografiei și geodeziei explică în acest număr al Revistei Ghidul Primăriilor de ce cadastrul sistematic care reflectă cât mai exact situația reală (atât din punct de vedere al amplasamentului, cât și juridic) implică obligatoriu participarea activă din partea ANCPI, Prestator, OCPI, Primărie și deținători.

 

Cadastrul sistematic realizat pe întreg UAT este o lucrare complexă și care implică participarea mai multor actori: ANCPI, Prestator, OCPI, Primărie, deținători. Contractul de prestări servicii este încheiat între ANCPI ca beneficiar și Prestator. Recepția lucrării o face OCPI prin angajații de specialitate. Validarea lucrării o face Primăria prin personalul de specialitate. Lucrarea este afișată la Primărie timp de 60 de zile pentru a fi consultată de deținători. În acest mod fiecare actor are un rol important în realizarea unei lucrări care să reflecte cât mai exact situația reală atât din punct de vedere ca amplasament cât și juridic (conform actelor de deținere).

Modul în care lucrarea se realizează și modul în care actorii se manifestă este descris în Caietul de sarcini de la licitație, în Ordinul 700/2014, în Legea 7/1996 (Legea cadastrului și publicității imobiliare), în Codul Civil și în alte acte normative. În urma realizării lucrărilor de cadastru sistematic inerent apar erori din cauza mai multor motive. Pentru a reduce aceste erori inerente unui proces atât de complex s-au prevăzut filtre de verificare la Primărie și OCPI, dar în special afișarea timp de 60 de zile pentru consultate publică.

Conform contractelor, erorile care sunt din vina Prestatorului vor fi rectificate de acesta în termen de un an de la finalizarea lucrării. De foarte multe ori am fost contactați de către Primari și de OCPI să rectificăm erori constatate în lucrarea de cadastru sistematic, mult după termenul de un an. Aceste cereri, mai ales cele care vin din partea OCPI, sunt total nejustificate deoarece nu sunt în conformitate cu legislația pe care ANCPI o promovează și pe care o aplică. Din acest motiv, în cele ce urmează vom face o prezentare a etapelor de realizare a lucrărilor de cadastru sistematic, obligațiile legale care revin fiecărui actor, modul legal de soluționare.

 

Etapa 1. - Campania de informare publică privind începerea lucrărilor

 

Atribuții ale ANCPI – OCPI stabilite de Legea 7/1996, Art. 11, (2) – a); Art. 12 (3) și de Caietul de Sarcini, capitolele 1.3.1, Art. 14, (1) și Art. 17, (3).

Comentariu: Campania de informare este realizată cu sprijinul Primăriei și al cetățenilor (locuitori) al căror cuvânt poate avea greutate în fața cetățenilor din UAT-ul respectiv. Fără sprijinul local, prestatorului îi este foarte greu sa convingă cetățenii să participe activ la programul de cadastrare. Modul în care se implică Primăria este vital pentru calitatea finală a lucrării.

 

Etapa 2. - Activități preliminare și derularea lucrărilor de specialitate

 

2.1 Raportul preliminar

2.2 Determinarea limitelor tarlalelor și cvartalelor și actualizarea limitelor sectoarelor cadastrale

2.3 Stabilirea limitelor imobilelor situate în intravilan și înscrierea suprafețelor

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 27, (1), (2), (3), (4) și (5), Art.  28, (1) și (2) iar Legea 7/1996 Art. 12, (8).

Comentariu: Nu este obligatoriu ca limitele să se măsoare la teren. Dacă există planuri (ortofotoplanuri) care pot asigura precizia cerută, limitele se pot vectoriza. Dacă deținătorii nu se prezintă la măsurători, acestea se realizează în prezența cel puțin a unui reprezentant al Primăriei. Anunțul de prezentare la măsurători îl face Primăria (art. 12, alin 3 din Lege). Planurile cadastrale se realizează împreună cu cel puțin un reprezentant al Primăriei. De aici rezultă că Primăria are obligația participării directe la realizarea planurilor cadastrale, respectiv la identificare.

2.4 Stabilirea limitelor imobilelor situate în extravilan și înscrierea suprafețelor

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 29, (1) și (2) iar Legea 7/1996 Art. 12, (8).

Comentariu: Nu este obligatoriu măsurătoarea la teren. Dacă vectorizarea de pe planurile parcelare existente, ortofotoplan sau planuri vechi corespunde preciziei art. 27 (2) din Caietul de Sarcini, lucrarea este corect realizată. Dacă deținătorul nu se prezintă, limitele se stabilesc de comun acord cu Primăria.

 

Etapa 3. - Pregătirea fișei de date a imobilului  

 

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 31, (3) iar Ordinul 700/2014 Art. 298, (1) și (2).

Comentariu: Fișa de date nu este act juridic decât pentru dovedirea posesiei.

 

Etapa 4 - Identificarea deținătorilor și colectarea actelor

 

4.1 Identificarea deținătorilor  

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 12, (9), (12), (13), (15)

Comentariu: Prestatorul nu identifică singur deținătorii, ci ajutat de Primărie. Nu poate un specialist cadastru să identifice deținători fără prezența acestora la măsurători sau a unui reprezentant al Primăriei. Asumarea este comună: Cetățeni - Prestator – Primărie.

4.2  Colectarea actelor  

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 34, (1) iar Legea 7/1996 Art. 12, (11).

Comentariu: Prestatorul preia documentele de proprietate sau deținere. Nu se poate substitui unui jurist. Nu poate decât să constate existența și să coreleze actul cu terenul. Nu poate răspunde dacă între timp a apărut un alt act și cetățeanul nu l-a adus. În practică apar foarte multe situații de acest gen. După finalizarea lucrărilor, în afară de cazul în care contractul prevede un termen de garanție, Prestatorul nu poate fi considerat responsabil pentru erorile apărute.

4.3 Înscrierea  posesiei de fapt asupra imobilului

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 35, (1) iar Legea 7/1996 Art. 13, (11).

Comentariu: Prestatorul identifică împreună cu deținătorii și cu reprezentantul Primăriei terenurile care pot face obiectul posesiei. Hotărârea eliberării documentelor de posesie aparține Primăriei și nu Prestatorului. În practică de foarte multe ori este acuzat Prestatorul că a “împroprietărit” pe cineva, ceea ce este total fals.

 

Etapa 5. - Întocmirea documentelor tehnice ale cadastrului  

 

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 36, Art. 37, (1), (2), (3) iar Legea 7/1996 Art. 12, (14).

Comentariu: Lucrarea de cadastru sistematic, așa cum este prezentată în Caietul de Sarcini, Ordinul 700/2014 și Legea 7/1997 prevede o colaborare strânsă între Prestator și Primărie prin participarea în comun la măsurători, identificarea limitelor imobilelor și realizarea planurilor cadastrale. Din acest motiv contrasemnarea lucrării de către Primar confirmă faptul că Primaria își asuma conținutul lucrării. Din experiența noastră nici primăriile nu pot identifica în totalitate imobilele, astfel că unele rămân neidentificate sau cu proprietar necunoscut. Ideea că Prestatorul a greșit lucrarea este nefondată, mai ales din partea instituțiilor statului, atâta timp cât lucrarea a fost validată de Primărie.

 

Etapa 6. - Verificarea livrării - Documentele tehnice ale cadastrului spre publicare

 

6.1 Livrabile în format digital

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 73, Art.74, Art. 76, (2), Art. 87

6.2 Livrabile în format analogic

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 88

Comentariu: La această etapă OCPI verifică documentația realizată de Prestator și validată de Primărie. În cazul în care OCPI dorește să facă echipă cu Prestatorul și Primăria se pot discuta erorile grosiere, care pot afecta dreptul de proprietate al deținătorului și erorile materiale, inerente unui număr atât de mare de înregistrări. Dacă erorile materiale sunt rectificate “din mers”, adică pe măsură ce sunt depistate, șansele ca lucrarea să fie recepționată sunt foarte mari.

 

Etapa 7. - Publicarea documentelor tehnice ale cadastrului  

 

7.1 Pregătirea publicării documentelor tehnice cadastrale - Derularea campaniei de informare  

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 42, (1), Art. 43, (1)

7.2 Publicarea documentelor tehnice ale cadastrului

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 47, (1), (2), (3), iar Legea 7/1996 Art. 12, (3), Art. 14, (1)

Comentariu: Această etapă este cea mai importantă în realizarea corectă a lucrării. Legiuitorul a prevăzut această etapă pentru ca deținătorii să poată vizualiza fiecare imobil deținut și să constate dacă înregistrările sunt corecte. Astfel, dacă suprafața, dimensiunile, vecinii, poziția, nu corespund, se poate face contestație și, dacă au dreptate, se corectează eroarea. Din nefericire foarte mulți deținători nu înțeleg rostul afișării, nu dau importanță și atunci, dacă există erori în cartea funciară ale imobilelor lor, acestea vor rămâne înscrise. Ulterior este foarte greu, uneori imposibil de rectificat. De aceea este foarte important ca cetățenii să fie bine informați de liderii locali și îndemnați să verifice înregistrările imobilelor pe care le dețin.

 

Etapa 8. - Documente tehnice al cadastrului finale

 

Caietul de Sarcini prevede atribuții la Art. 98, Art. 99

Comentariu: La această etapă lucrarea este finalizată.

 

Concluzii:

 

Lucrarea de cadastru sistematic este foarte complexă și implică interacțiunea Deținător – Prestator – Primărie – OCPI. Orice disfuncționalitate între aceste patru entități poate conduce la erori mari în înregistrarea proprietăților.

Scopul acestui articol adrese este acela de a atrage atenția OCPI-urilor și Primăriilor în vederea înțelegerii mai clare a rolului fiecărei entități in realizarea lucrării, dar mai ales după finalizarea acesteia.

Conform contractelor încheiate, la unele lucrări termenul de îndreptare a erorilor comise de Prestator din vina lui este de un an de la recepția lucrării.

Din experiența noastră, rectificările solicitate, în marea majoritate a lor, nu erau cauzate de Prestator. Astfel, cele mai multe și care au generat chiar procese în instanță, se referă la înscrierea imobilului – provizoriu – pe Primărie, conform Legii 7/1996, art. 13, alin 15. Aceasta sunt cauzate de faptul că deținătorul nu a participat la măsurători, nu a adus actele la colectare și nu a fost la afișare in timpul alocat de 60 de zile.

Din nefericire, atât Primăriile cât și majoritatea OCPI-urilor consideră că erorile se datorează exclusiv Prestatorului si îi solicită acestuia rectificarea, uitând de responsabilitățile pe care le au în desfășurarea lucrării de cadastru sistematic. Conform Legii însă, Primăria și OCPI pot rezolva situația, având in vedere că, timp de doi ani de zile, deținătorul nu a sesizat nici o prezumtivă eroare. Scuza eternă este: „Pe mine nu m-a anunțat nimeni că se măsoară. Pe mine nu m-a anunțat nimeni că se realizează cadastrul. Pe mine nu m-a anunțat nimeni că lucrarea este afișată”. Sigur că aceste afirmații sunt ușor de demontat prin prezentarea rezultatului măsurătorilor, pentru care există înregistrări GNSS sau cu stația totală. De asemenea, afișarea timp de 60 de zile într-o locație din UAT nu poate trece neobservată, mai ales că vecinii au fost la afișare și au verificat imobilele. În plus, toate aceste afirmații sunt ușor demontabile prin documentele care certifică realizarea campaniilor de informare pe care Prestatorul, Primaria si OCPI le realizează.

Așa cum am mai afirmat, în loc să explice cadrul legal al lucrării și îndatoririle deținătorilor, Primăria și OCPI aruncă vina pe Prestator, care trebuie să rectifice orice eroare și oricând, chiar și după 7 ani de la finalizare.

 

Din cele prezentate mai sus rezultă cu claritate următoarele:

 

• Campania de informare oficială (pe situri și în presă) revine ANCPI, OCPI și Primărie. Campania de informare directă revine prestatorului ajutat de liderii locali și de Primărie. Campania de informare este eficientă doar dacă aceste entități își respectă responsabilitățile.

• Măsurătorile la teren se execută de către Prestator cu cel puțin un reprezentant al Primăriei. Deținătorii sunt anunțați de Primărie  (Art. 12 alin, 3 din Legea 7/1996). Dacă deținătorii nu sunt prezenți, limitele imobilelor se stabilesc în lipsa lor (Art. 12 alin. 8 din Legea 7/1996).

• Planurile cadastrale de întocmesc de către Prestator împreună cu cel puțin un reprezentant al Primăriei. Se face corelarea între poziția spațială a imobilelor și actele de deținere. (Art. 12 alin 9 din Legea 7/1996).

• Lucrarea finalizată se însușește de Primărie. În acest moment, Primaria își asumă că lucrarea executată de Prestator este corectă din punctul de vedere al Primăriei. (Art. 12 alin 14 din Legea 7/1996).

• Lucrarea se depune la OCPI pentru verificare în vederea afișării. Se verifică conținutul cgxml-urilor. Se constată erorile. Dacă lucrarea este validată se aprobă afișarea.

• Afișarea lucrării timp de 60 de zile. Această afișare conferă valoare juridica intabulării deoarece deținătorii pot verifica dacă înscrierile în viitoarea Carte Funciară sunt corecte. Dacă se constată erori, acestea sunt sesizate și, în urma unor eventuale contestații, sunt corectate (art. 14, alin 1 din Legea 7/1996). Pasivitatea deținătorului și neparticiparea lui la afișare pot duce la consecințe grave asupra proprietății și trebuie asumate de deținător.

După cum am prezentat la început, sunt foarte numeroase cererile Primăriilor și OCPI de a rectifica anumite erori mult timp după trecerea anului de mentenanță prevăzut în Contract. Am încercat să ajutăm pe cât posibil în multe cazuri, dar am constatat că blocarea resursei umane si materiale în rezolvarea acestor cazuri implică niște costuri foarte mari. Nu este vina Prestatorului dacă deținătorul nu a participat la măsurători, la colectare de acte și, mai ales la afișare. Sau, dacă a participat nu a observat eroarea.

În cazul in care doar Prestatorul poartă responsabilitatea, atunci verificările pe care legiuitorul le prevede ar trebui eliminate. În acest fel, lucrarea s-ar putea finaliza într-o perioada mult mai scurtă, dar cu riscuri mai mari. Ori, pentru a asigura corectitudinea intabulării, legiuitorul a prevăzut expres aceste filtre, astfel încât să împartă responsabilitatea între toți cei implicați în lucrare. S-a considerat ca tocmai durata considerabilă în care aceste entități pot verifica și aduce corecturi lucrării de cadastru sistematic, aduce precizia solicitată de sistemul cadastral românesc, în conformitate cu așteptările cetățeanului.

Dorința OCPI și a Primăriilor de a se disculpa și de a da vina exclusiv pe Prestator pentru a nu supăra deținătorii nu este în conformitate cu prevederile legale pe care chiar ANCPI le-a promovat.

În acest sens, atunci când deținătorii doresc rectificări după perioada de un an, este necesar ca soluția OCPI și a Primăriei să fie în conformitate cu legile în vigoare.

Dacă eroarea este în interiorul anului de grație, pentru a se putea solicita rectificarea Prestatorului, aceasta trebuie să fie din vina Prestatorului și nu a altei entități. Daca solicitarea depășește termenul de un an prevăzut in contract, atunci entitatea care face aceasta solicitare trebuie să o transmită instituțiilor abilitate să o poată rezolva.

 

Materialul a fost publicat în Revista Ghidul Primăriilor, Ediția Specială, Aprilie 2022, prima și singura revistă din România în format print și online destinată exclusiv autorităților locale.

Pentru a vizualiza online revista, click aici: https://bit.ly/37eqYjM

Pentru a comanda gratuit revista în format print, click aici: https://bit.ly/3HvsStT