Realizarea unui sistem de înregistrare a proprietății și implementarea unor programe în aceste sens sunt condiții esențiale pentru orice economie care dorește dezvoltarea. Nu există la acest moment în lume economii dezvoltate fără sisteme care să asigure siguranța tranzacțiilor și a proprietăților. Se pune problema unde și când un astfel de sistem trebuie implementat, de aceea, în cele ce urmează, Prof. univ. dr. ing. Cornel Păunescu, Director General al companiei Cornel & Cornel Topoexim, unul dintre cei mai experimentați profesioniști din România în domeniul cadastrului, topografiei și geodeziei explică necesitățile care stau la baza proiectării sistemelor de înregistrare a proprietăților. 

My image

1. Necesitatea sistemelor cadastrale în momentul în care insecuritatea, incertitudinea și inadecvarea actelor de proprietate reprezintă un impediment în dezvoltare.
Deținătorul de teren are siguranța proprietății sale atâta timp cât știe că se poate folosi de terenul său fără impedimente. Unul dintre stâlpii creșterii economice este productivitatea agriculturii. Fermierii care nu sunt siguri de terenul lor sunt reticenți în a face investiții pe termen lung. Ei își doresc un viitor previzibil, cu legi clare în ceea ce privește siguranța proprietății. În aceste condiții, cetățenii și investitorii își vor consuma resursele pentru a-și apăra dreptul la ocuparea unui anumit imobil și nu vor folosi aceste resurse pentru lucruri mai importante, precum investițiile.
Din acest motiv, instituțiile care răspund de componenta legislativă, cele care răspund de cea tehnică și cele care răspund de aspectul economic, trebuie să asigure un mediu în care legile sunt clare, aplicabile, bine definite, astfel încât transferul proprietății să se facă ușor și la costuri reduse.
Exemplu: în Sumatra de Vest, timp de secole a funcționat foarte bine, fără apariția unor conflicte, un sistem tradițional, informal, de drepturi comunitare asupra terenurilor, în care imobilele erau transferate pe linie matriarhală. Este foarte greu de păstrat această tradiție, care a durat de secole fără a genera conflicte importante în ceea ce privește proprietatea, în fața asaltului intrușilor sau diferiților dezvoltatori imobiliari. Astfel de drepturi trebuie protejate și aduse în legalitate, astfel încât aceste populații să poată fi protejate de lege.

My image

2. Necesitatea sistemelor cadastrale acolo unde există semnele dezvoltării unei piețe imobiliare.
Asigurarea din punct de vedere legal a proprietăților duce la o siguranță a tranzacțiilor și în consecință, la apariția unei piețe imobiliare. În condițiile unei populații în creștere, proprietatea este tranzacționată prin vânzări-cumpărări sau moșteniri. Este important de a oferi instrumente pentru transmiterea în siguranță a proprietății. Sistemul trebuie să fie transparent și complet, imobilele trebuie să fie poziționate geografic astfel încât un potențial investitor să nu trebuiască să consume resurse materiale pentru a identifica situația imobilelor de la caz la caz.

 

3. Necesitatea sistemelor cadastrale acolo unde sunt dispute numeroase în ceea ce privește terenurile
Odată cu creșterea pieței imobiliare, a tranzacțiilor și în consecință, a creșterii prețului imobilelor, apare și dorința investitorilor pentru siguranță. Existența unor litigii împiedică dezvoltarea sănătoasă a pieței, ducând la costuri însemnate, consum de timp și risipirea resurselor. Aceste conflicte pot apărea mai ales în zonele urbane, unde imobilele tind să devină din ce în ce mai scumpe.
Legislația în domeniul înregistrării terenurilor trebuie să țină cont de specificitățile și tradițiile fiecărei zone, să încurajeze înregistrarea proprietăților și să încerce definirea unor proceduri clare și simple pentru rezolvarea eventualelor conflicte. 
Conflictele majore pot apărea mai ales în cazul drepturilor informale, dar și în privința celor formale. Nu orice dispută trebuie să ajungă la nivel de judecătorii. Se poate încerca rezolvarea conflictelor pe plan local sau la birouri de mediere. 
Exemplu: Constituția din Kârgâzstan prevede posibilitatea ca o curte formată din bătrâni să poată lua decizii asupra conflictelor din interiorul unei familii. Aceste curți sunt accesibile tuturor, iar deciziile lor sunt implementate la presiunea comunității. 
În țările aflate în curs de dezvoltare, cu împroprietăriri recente, numărul proceselor legate de terenuri sunt numeroase, în Laos, de exemplu, peste 60% din procesele de pe rolul tribunalelor sunt legate de proprietate. Este de preferat să se adopte soluții la nivel local, sau soluții administrative, în loc să se meargă pe trimiterea tuturor disputelor către tribunale.
Exemplu: Pentru a elibera curțile de disputele privitoare la terenuri, Tanzania a înființat în 2002 așa numitele tribunale ale terenului (land courts). Acestea funcționează pe patru nivele: la nivel de sat, la nivel zonal, la nivel de district și o branșă a Înaltei Curți care se ocupă numai de terenuri. Paradoxal, acest sistem a dus la o încetinire substanțială a proceselor. Problema este că aceste tribunalele funcționează pe același tip ca și cele obișnuite și, în plus, sunt subordonate unor entități diferite.

 

4. Necesitatea sistemelor cadastrale acolo unde este nevoie de o bază de creditare
În multe părți ale lumii, agricultura se susține prin creditare. Băncile însă sunt reticente să ofere credit celor ce nu au siguranța activității. De asemenea, creditele imobiliare nu se pot acorda fără accesul în siguranță la proprietate. Înregistrarea proprietății oferă avantajul de a înscrie imobilele în registrele cadastrale în zonele unde piața imobiliară și agricultură se dezvoltă, unde există nevoie de creditare. Dacă se acordă prioritate înregistrării în zonele unde terenul are valoare mică sau nu există premisele unei dezvoltări, atunci va dura ceva timp până vor apărea beneficiile. 
Exemplu: în Zambia, 95% din credite sunt acordate pe baza proprietății, în Indonezia 80%, iar în Uganda 75%. 
Exemplu: După finalizarea înregistrării sistematice a proprietăților în sistemul integrat de cadastru și carte funciară, în comuna Saschiz din România, comună aflată în zona de deal, turistică, pe drum european, în apropiere de Sighișoara, în termen de un an, veniturile primăriei din taxe au crescut, s-au construit 5 noi pensiuni, numeroase persoane au accesat fonduri europene. 

 

5. Necesitatea sistemelor cadastrale acolo unde se face o reformă a proprietății
Dacă există situația de redistribuire a terenului, aceasta trebuie să se facă printr-un sistem ce garantează proprietatea. Trebuie să se știe de unde se ia o proprietate și cui se atribuie. De multe ori, guvernele, din dorința unui proces rapid de redistribuire a terenului, de echilibrare a inechităților sociale și în speranța unei creșteri economice susținute, se grăbesc să distribuie documente de proprietate. Este important să se conștientizeze că reforma agrară trebuie realizată pe baze sănătoase. Aceasta trebuie susținută de un sistem de securizare a proprietății și a tranzacțiilor. Există numeroase exemple de țări ca: Nicaragua, Peru sau Mexic, unde situația materială a populație s-a înrăutățit în urma reformelor agrare.
Exemplu: După revoluția din 1968, în Peru a avut loc o reformă agrară. S-au expropriat terenurile marilor latifundiari creându-se cooperative ale lucrătorilor, iar acțiunile marilor fabrici au fost date către angajați. În ceea ce privește terenurile, problema a fost că doar cei care lucrau în mod permanent pe plantațiile respective au putut avea acces la teren, lăsând pe cei mai mulți, care erau lucrători sezonieri, pe dinafară.
Reforma proprietății nu se referă numai la reforma agrară, ci și la zonele urbane. În multe locuri din lume se întâlnesc așezări și construcții informale („slums” în India sau „favelas” în America de Sud). La nivelul anului 2001, 31.6% din populația urbană trăia în așezări informale, fără acte de proprietate, cea mai mare proporție întâlnindu-se în zonele Africii Sub Sahariene și în Asia de Sud Est. 
Exemplu: În Porto Alegre, Brazilia, se procedează la înregistrarea sistematică a proprietăților informale, în forma unui drept de ocupare, pentru a preîntâmpina evacuările forțate.

Interviul a fost publicat în Revista Ghidul Primăriilor, Ediția Specială, Iulie 2022, prima și singura revistă din România în format print și online destinată exclusiv autorităților locale.
Pentru a vizualiza online revista, click aici: https://bit.ly/3bKumFj
Pentru a comanda gratuit revista în format print, click aici: https://bit.ly/3ArVIdQ