Extras Curs de Cadastru, autor Dr. Ing. Vlad PĂUNESCU – Șef Lucrări, Vicepreședinte Comisia 8 UGR, Planificare Spațială și Dezvoltare, Inginer la Cornel & Cornel Topoexim.

 

My image

 

Definirea unui sistem de înregistrare a proprietății

 

Stabilirea unui sistem de înregistrare a proprietății este o sarcină de durată și depinde de factori precum tradițiile, istoria, organizarea politică sau cultura unei țări. Atitudinea față de proprietate poate fi diferită nu numai de la o țară la alta, ci și de la o zonă la alta, în aceeași țară. Drepturile pot fi formale, prin diferite acte emise de stat, sau informale, prin cutume stabilite în decursul istoriei.
Sistemul de înregistrare este cu atât mai eficient cu cât este pus în practică imediat după emiterea actelor de proprietate. Experiența țărilor din estul Europei, unde s-a încercat restabilirea situației istorice de dinainte de Al Doilea Război Mondial, s-a dovedit a fi greoaie și consumatoare de timp și resurse.

 

My image

 

Înregistrarea drepturilor

 

1. Înregistrarea imobilelor aparținând entităților de drept privat
Înscrierea dreptului de proprietate nu alterează drepturile existente, ci doar le asigură, certificând ce drepturi există, de către cine sunt exercitate și limitările la care este supusă proprietatea. 

Înregistrarea dreptului de proprietate se poate face imediat după adjudecare sau în momentul unei tranzacții ce se efectuează asupra terenului. Această abordare numită sporadică, este caracteristică țărilor care duc lipsă de personal specializat în înregistrarea proprietății. De asemenea, costurile sunt mai reduse, pentru că taxele de înregistrare sunt suportate de către beneficiar. Timpul de execuție pentru o astfel de lucrare este mic, dar pentru a ajunge la acoperire națională, timpul consumat este foarte mare și mulți deținători pot rămâne cu imobilele neînregistrate.

Abordarea sistematică este mai rapidă și este obligatorie. Înregistrarea se face pe zone, în mod unitar și complet cu participarea cetățenilor, rezolvând și eventualele litigii dintre imobile adiacente. De obicei, acest tip de înregistrare este finanțată de către stat care își recuperează investiția într-un termen lung, din taxe și impozite.

 

2. Înregistrarea proprietății statului
Pot exista abordări diferite, în funcție de condițiile istorice și culturale ale fiecărei țări. Se poate porni de la premisa că orice teren neînregistrat este proprietatea statului sau a comunității locale. De exemplu, în Australia, terenul neînregistrat era prezumat a fi proprietatea coroanei. În Rusia, unde terenul era al statului înainte de căderea comunismului, s-a implementat o reformă agrară, iar terenul nedistribuit s-a prezumat ca fiind al statului, guvernul neconsiderând necesar să-și mai înscrie terenurile. În alte țări terenul statului este înregistrat cu prioritate.
De reținut este că trebuie evitate potențiale abuzuri. Terenurile neînscrise pot aparține informal anumitor comunități sau persoane. Deci prezumarea că tot ce nu este înscris aparține automat statului ar putea reprezenta un abuz împotriva acestor deținători de drepturi informale.

 

3. Conversia registrelor existente
În cazul în care există deja o formă de înregistrare a imobilelor, procesul este mai ușor și mai ieftin. Dacă imobilele sunt determinate spațial nu mai este nevoie de măsurarea lor, ci doar de o verificare acolo unde există dubii, însă dacă nu toate imobilele sunt înregistrate în sistemul cadastral, este necesară înscrierea lor.

 

Stabilirea metodei de înregistrare în evidențele cadastrale

 

1. Înregistrarea sporadică voluntară
Este cea mai ineficientă metodă. Este mare consumatoare de timp și ineficientă financiar. Atâta timp cât proprietarul nu este obligat să înregistreze proprietatea și tranzacțiile referitoarea la aceasta, procesul este greoi și nu există o siguranță a pieței imobiliare. De asemenea, pot apărea destule erori tehnice de suprapunere ale imobilelor, pentru că acestea nu sunt înregistrate omogen. 

2. Înregistrarea sporadică obligatorie 
Este mai eficientă decât cea precedentă, însă nici aceasta nu este foarte rapidă. Implică totodată costuri ridicate pentru proprietari și presupune și erori tehnice, pentru că imobilele nu sunt înregistrate unitar.

3. Înregistrarea sistematică 
Este soluția potrivită în majoritatea cazurilor. Implică costuri mari din partea statului, însă beneficiile pe termen lung sunt palpabile și recuperarea investiției se face mai rapid decât în înregistrarea sporadică. Se poate realiza pe zone, în funcție de fondurile disponibile. Din punct de vedere tehnic este cea mai eficientă soluție, imobilele se înregistrează unitar, în același timp, omogen, ceea ce duce la lipsa suprapunerilor sau a eventualelor litigii între proprietari. Se poate realiza concomitent cu înregistrarea sporadică.
Stabilirea zonelor în care se realizează înregistrarea sistematică nu trebuie făcută în mod aleator. Prioritățile se determină nu în funcție de interese politice de moment, ci în funcție de necesitatea realizării unei dezvoltări durabile și rezolvării unor probleme stringente pentru societate. Dacă se dorește dezvoltarea pieței imobiliare, trebuie avute în vedere zonele urbane, dacă se dorește dezvoltarea agriculturii trebuie avute în vedere zonele rurale, dacă se dorește dezvoltarea infrastructurii de transport trebuie realizate lucrări în zonele unde aceste proiecte sunt prevăzute.

 

My image

 

Metode de demarcare a limitelor imobilelor

 

De cele mai multe ori, metodele de demarcare și de măsurare sunt alese în funcție de anumite cerințe de precizie, stabilite de profesioniștii din domeniu. Pentru sistemele cadastrale avansate, acest lucru prezintă un avantaj, însă în țările care nu au sisteme cadastrale puse la punct și care au nevoie rapidă de înscrierea proprietății, respectarea unor cerințe de precizie stricte poate duce la întârzieri în implementarea sistemului și costuri mari. Factorii care trebuie luați în considerare pentru implementarea cu celeritate a unui sistem cadastral sunt mai degrabă: costurile, un timp cât mai scurt de realizare și abia apoi precizia determinării limitelor imobilelor.
Imobilele dintr-un sistem cadastral pot fi delimitate prin hotare fixe sau generale. Concepția asupra acestui lucru ține de tradițiile și atitudinea față de proprietate a fiecărei țări. Găsim în general limite de imobil generale în țările anglo-saxone.

În ceea ce privește limitele fixe, acestea pot fi:
1) măsurate cu precizie, astfel încât prin orice măsurătoare topografică să poată fi determinată exact locația hotarului, chiar dacă acesta este greșit plasat;
2) limita este hotărâtă la momentul schimbării proprietarului și rămâne fixă indiferent dacă a fost determinată prin măsurători sau nu. Măsurătorile pot fi folosite pentru a predetermina limita;
3) limita este fixată de doi proprietari învecinați de comun acord;
În cazul limitelor generale, acestea pot fi limite de pădure sau diferite elemente fizice din teren. Acestea se folosesc în special în cazuri când lucrările cadastrale trebuie realizate rapid și nu există un număr suficient de personal de specialitate. Dezavantajul acestei metode este că poate genera dispute între proprietari.

Materialul a fost publicat în Revista Ghidul Primăriilor, Numărul IX, Ediție Specială, Iulie 2023, prima și singura revistă din România în format print și online destinată exclusiv autorităților locale: https://shorturl.at/fGNO1
Pentru a comanda gratuit revista în format print, click aici: https://bit.ly/3ArVIdQ