Autor articol: Vlad Păunescu – Vicepreședinte Comisia 8 UGR, Planificare Spațială și Dezvoltare, Inginer la Cornel & Cornel Topoexim.

 

În general, când vorbim despre sisteme cadastrale performante, ne referim mai ales la zonele dezvoltate ale lumii: Uniunea Europeană, America de Nord, Australia și câteva țări din Asia (Japonia, Singapore). Acestea au sisteme cadastrale formate de sute de ani și perfecționate în timp. Putem spune că, datorită cadastrului, aceste țări au ajuns la un grad foarte mare de dezvoltare. Un sistem cadastral performant stă la baza dezvoltării capitalismului, a unei economii de piață funcționale.

 

În celelalte părți ale lumii, implementarea cadastrului se află în diferite faze, mai mult sau mai puțin avansate. Banca Mondială este una dintre organizațiile care oferă finanțare pentru realizarea cadastrului, pentru țările interesate de înregistrare și evidență a proprietății.

În 1998, FIG (Federația Internațională a Geometrilor), publică Declarația Cadastru 2014, care reprezintă viziunea organizației pentru următorii 16 de ani. O serie din aceste principii s-au realizat, altele într-o oarecare măsură, iar altele s-au dovedit prea ambițioase. Principiile acestei declarații erau:

 

1. ,,Până în 2014 cadastrul trebuie să arate situația completă a proprietăților, incluzând drepturile și restricțiile privind proprietatea publică”. Acest deziderat a fost realizat într-o anumită măsură. Dacă în țările dezvoltate aceasta nu era o problemă, în țările mai puțin dezvoltate introducerea cadastrului nu s-a făcut în totalitate.

 

2. „Separarea între hartă și înregistrarea proprietății va dispărea”. Acest lucru depinde de la caz la caz. În anumite țări (Belgia, Cehia, România) există o singură organizație care se ocupă atât de cadastru, cât și de cartea funciară. În altele (Austria, Finlanda, Suedia) există organizații diferite.

 

3. „Harta cadastrală, așa cum o cunoaștem, va dispărea și va apărea modelarea 3D”. Planurile cadastrale în 2D sunt încă de actualitate. Nu este clar încă ce se poate face cu cadastrul 3D și care este utilitatea lui reală, în condițiile în care cadastrul clasic răspunde până acum foarte bine nevoilor actuale. Sunt încercări timide de realizare a unui cadastru 3D în Suedia sau Australia.

 

4. „Cadastrul realizat cu creionul pe hârtie va dispărea”. Acest deziderat a fost realizat aproape în totalitate, la acest moment nu se poate concepe cadastrul altfel decât digital.

 

5. „În 2014 cadastrul va fi puternic privatizat. Sectorul privat și cel de stat vor colabora strâns”. Există diferite cazuri. În Finlanda, Suedia, Olanda cadastrul este realizat de către instituții ale statului. În alte țări, precum România, Germania, Elveția cadastrul este privatizat, însă este gestionat de agenții naționale.

 

6. „Cadastrul în 2014 va genera profit”. Cadastrul necesită investiții foarte mari, însă veniturile pe termen lung pe care le generează fac ca această investiție să fie foarte profitabilă. Înregistrarea tuturor imobilelor de pe cuprinsul unei localități va genera, dacă nu venituri în plus, o colectare corectă a impozitelor datorate de către populație.

 

O schimbare de paradigmă importantă în raportarea lumii la problematica cadastrului au reprezentat-o lucrările economistului peruvian Hernando de Soto Polar. Principala teză pe care acesta o susține este că nicio națiune nu poate avea o economie de piață puternică fără un sistem clar și funcțional de gestiune a proprietăților.

Activitatea economică neînregistrată face ca micii antreprenori să nu poată obține credit, să vândă sau să își extindă afacerile. Astfel, proprietarii de teren neînregistrați nu pot profita de pe urma bunului pe care îl dețin. Aceste activități desfășurând-se în afara cadrului legal generează imposibilitatea păgubiților de a se adresa instanțelor pentru că proprietatea lor nu este înregistrată sub nici o formă legală. De Soto apreciază că beneficiile economice ale înregistrării acestor terenuri sunt de peste 10 trilioane de dolari.

 

După căderea Zidului Berlinului, țările din Europa de Est au încercat să facă tranziția spre economia de piață, însă în majoritatea lor nu au reușit să se apropie de bunăstarea vestului. Asta și pentru că, din cauza sistemului de înregistrare a proprietăților, nu își pot valorifica bunurile, participând astfel activ pe piață.
Ceea ce țările slab dezvoltate nu au, este accesul la un sistem de legi pe care țările civilizate îl au de sute de ani și îl iau ca atare, pentru că acest sistem creează siguranța proprietății și standardizează înregistrările. Astfel, în țările civilizate accesul la informații precum: proprietari, proprietăți, acte de proprietate, sarcini, privilegii, evaluarea proprietăților se face foarte ușor. Într-un asemenea cadru, accesul la credit, posibilitățile de tranzacționare a proprietăților, posibilitatea de ipotecare, sunt la ordinea zilei. Se poate afirma că baza dezvoltării economice a unei societăți o reprezintă sistemul de înregistrare a proprietăților.

 

În cadrul Uniunii Europene, există sisteme cadastrale diferite, pornind de la condiții istorice și filozofii diferite în ceea ce privește relația omului cu pământul.

În țările din fostul bloc comunist, unde aproape toate terenurile erau ale statului, restituirea pământului s-a făcut în moduri diferite. Astfel, în Polonia nu s-au restituit mari parcele de pământ, deși s-au realizat privatizări ale marilor domenii ale statului. În Cehia, Slovacia, Letonia și Slovenia s-a făcut restituiri în natură, cu condiția ca proprietarii să fie cetățeni ai țărilor respective. În Ungaria s-a preferat acordarea unor suprafețe mici de teren și a unor compensări financiare.

 

My image

 

În ceea ce privește înregistrarea proprietății, au existat două paradigme: 


1. Un sistem de înregistrare a dreptului de proprietate (title registration). Acest sistem are la bază parcela și se poate documenta foarte ușor proprietarul. Nu actul de proprietate în sine conferă dreptul de proprietate, ci înscrierea lui în registrul cadastral. Acest lucru se întâmplă, la schimbarea situației legale a imobilului, prin prezentarea unei documentații în fața registratorului care, după cercetări amănunțite și riguroase, consemnează în registru schimbarea efectuată. În acest fel, înscrierea are efect de oglindă, reprezentând fidel situația reală și nu mai este nevoie de investigații suplimentare pentru a certifica dreptul de proprietate. Sistemul acesta se folosește în foarte multe țări, în forme mai apropiate sau mai îndepărtate de acest principiu, printre care: Germania, Austria, Elveția, Nigeria, Turcia, Danemarca, Noua Zeelandă, Australia.


2. Un sistem de înregistrare a tranzacției (deed registration). În acest sistem, se înregistrează tranzacția dintre două entități printr-un act. Acest act primește o dată de înregistrare, dar nu se poate certifica că tranzacția a avut loc. Înscrierea într-un registru oficial poate sau nu să fie obligatorie, aceasta însemnând că nici determinarea poziției spațiale a imobilului nu se face obligatoriu. De aceea, în astfel de sisteme, de cele mai multe ori, un cumpărător caută ajutorul unui specialist care trebuie să identifice toate documentele realizate de-a lungul timpului asupra unui imobil, și, numai după aceea, poate să realizeze tranzacția în deplină siguranță.

Materialul a fost publicat în Revista Ghidul Primăriilor, Ediția Specială, Aprilie 2023, prima și singura revistă din România în format print și online destinată exclusiv autorităților locale.
Pentru a vizualiza online revista, click aici: https://bit.ly/3A80mfq
Pentru a comanda gratuit revista în format print, click aici: https://bit.ly/3ArVIdQ