Perspectiva lui Cosmin Dragomir,
Vicepreședintele Uniunii Geodezilor din România (UGR) și Directorul General al companiei Komora Engineering.

 

România se află încă în situația regretabilă de a fi ,,singurul stat european fără cadastru” și perspectivele actuale nu sunt deloc încurajatoare. Datele furnizate de ANCPI arată că avem aproximativ 200 de UAT-uri cadastrate integral, din totalul de 3181 – doar 6%. Iar dacă ne referim la numărul de imobile și la suprafață, procentul este undeva între 15-20%, iar în ritmul acesta probabil că vom finaliza înregistrarea imobilelor în 30-40 de ani la nivelul de întregii țări, într-o previziune optimistă – atrage atenția Cosmin Dragomir, Vicepreședintele Uniunii Geodezilor din România (UGR) și Directorul General al companiei Komora Engineering. 

Într-un interviu acordat Revistei Ghidul Primăriilor, Cosmin Dragomir aduce în discuție problemele-cheie generate de înregistrarea sistematică a imobilelor și propune soluții concrete și argumentate pentru accelerarea acestui proces esențial. Printre acestea se numără ajustarea criteriilor de finanțare pentru UAT-uri, implicarea fondurilor europene și revizuirea procedurilor de achiziție publică. În plus, în calitate de inginer geodez și vicepreședinte UGR, Cosmin Dragomir subliniază necesitatea unei schimbări de paradigmă în desfășurarea lucrărilor de înregistrare sistematică, cu accent pe rolul crucial al inginerului geodez și pe îmbunătățirea calității datelor cadastrale.
Considerăm că acest interviu este deosebit de relevant pentru primari, dar și pentru reprezentanții instituțiilor implicate în procesul de înregistrare sistematică a imobilelor (ANCPI, MDLPA, MIPE etc). Pentru primari, acest interviu reprezintă un ghid esențial pentru înțelegerea implicațiilor și a soluțiilor practice în gestionarea cadastrului la nivel local. Pentru instituțiile statului responsabile de acest domeniu, interviul oferă soluții practice, valoroase pentru îmbunătățirea proceselor și pentru o mai bună coordonare a eforturilor. De asemenea, cetățenii pot beneficia de o înțelegere mai clară a importanței cadastrului și a necesității clarificării dreptului de proprietate.

 

Cosmin Dragomir, Vicepreședintele Uniunii Geodezilor din România (UGR) și Directorul General al companiei Komora Engineering, în dialog cu Ghidul Primăriilor

 

Ce înseamnă înregistrarea sistematică a imobilelor și care este rolul acesteia în dezvoltarea sustenabilă a comunităților locale?

Unul dintre principalele motoare al economiei de piață îl reprezintă sistemul de evidență al proprietăților și al drepturilor de proprietate. Dezvoltarea sustenabilă a comunităților locale trebuie să pornească, printre altele, și de la fundamentul de bază, reprezentat de sistemul integrat de cadastru și carte funciară, în care toate proprietățile să fie înregistrate atât din punct de vedere tehnic – amplasament și întindere al dreptului de proprietate, cât și sub aspectul juridic al stabilirii dreptului de proprietate.
Cu alte cuvinte, unul dintre pilonii cei mai importanți privind dezvoltarea economică a comunităților locale este reprezentat de stabilirea și securizarea dreptului de proprietate asupra imobilelor – terenuri și construcții – prin înscrierea în cartea funciară. 

Continuarea și finalizarea înregistrării sistematice a imobilelor la nivel național trebuie să rămână unul din principalele deziderate asumate de către Statul Român. Prin cadastru general se creează premisele unei dezvoltări sustenabile prin capitalizarea dreptului de proprietate, care este una din principalele teze economice în combaterea sărăciei pentru piețele emergente, cum este și cazul României. Practic, orice deținător, proprietar sau detentor precar, așa cum este definit prin lege, poate dispune economic de bunul său, după înscrierea în cartea funciară a drepturilor de proprietate. Acest lucru are un efect catalizator asupra oricărei investiții și activități antreprenoriale.
Înregistrarea permite tranzacționarea și, mai important, capitalizarea acestor drepturi, ceea ce oferă o garanție pentru orice formă de creditare, devenind astfel un motor esențial al dezvoltării economice. Hernando de Soto în cartea sa “Misterul Capitalului – De ce capitalismul triumfă în Vest și eșuează peste tot în altă parte?”, argumentează că succesul economic al comunităților depinde esențial de existența unui cadru legal solid – un stat de drept în care cetățenii au încredere – completat de securizarea și protecția eficientă a drepturilor de proprietate.

 

“What makes people interested in the rule of law, the first thing that they understand… is that everybody on this earth lives on a plot of land.” (De Soto)

 

În concluzie, implementarea unui sistem de impozitare reală pe baza cadastrului general poate mări veniturile locale, conform studiilor organizațiilor internaționale precum Banca Mondială, FMI și altele, chiar și cu până la 40% în zonele rurale. De asemenea, nu putem să vorbim de digitalizare în cadrul administrației publice fără un sistem digital de evidență al proprietăților și a drepturilor de proprietate, în cazul nostru Sistemul Integrat de Cadastru și Carte Funciară. Astfel, în esență, cadastrul general înseamnă valorificarea economică a uneia din principalele resurse ale comunității locale. 

 

Care este stadiul și care sunt măsurile, din perspectiva dumneavoastră, pentru accelerarea procesului de înregistrare sistematică a imobilelor?

Conform datelor puse la dispoziție de către ANCPI avem aproximativ 200 de UAT-uri finalizate în totalitate, din totalul de 3181, ceea ce procentual reprezintă foarte puțin. Dacă ne referim la numărul de imobile și la suprafață, procentul este undeva între 15% și 20%, iar în ritmul acesta probabil că vom finaliza înregistrarea imobilelor în 30-40 de ani la nivelul de întregii țări, într-o previziune optimistă. 

În toate discuțiile instituționale avute cu reprezentanții ANCPI, am subliniat necesitatea schimbării de paradigmă în tot ce înseamnă fluxul de înregistrare sistematică a imobilelor. Aceasta însemnând componenta de contractare, specificațiile tehnice privind modul de realizare a lucrărilor și, mai ales, componenta de afișare publică și recepție de către ANCPI, prin Oficiile teritoriale.  
Programul Național de Cadastru și Carte Funciară are la bază trei direcții prin care se realizează contractual înregistrarea sistematică a imobilelor în România. 

Prima direcţie o reprezintă finanțarea lucrărilor de către ANCPI la nivel de sectoare cadastrale – în baza unui buget stabilit în mod egal pentru toate UAT-urile eligibile. În general, finanţarea de acest tip se află în limita încredințării directe în cadrul procedurilor de achiziție publică. Prin această modalitate de contractare s-au recepționat peste 70% din imobilele înregistrate în SICCF (Sistemul Integrat de Cadastru și Carte Funciară). Principala deficiență a acestei componente o reprezintă faptul că, față de alocarea bugetară previzionată inițial de către ANCPI în cadrul programelor de finanțare anuale sau bianuale (în prezent, suntem la Finanțarea 10), la final, plățile efectuate din estimările noastre nu au depășit 20-25% raportat la previziunile bugetare inițiale. Multe contracte de finanțare sunt reziliate fie din cauza lipsei prestatorilor pentru încheierea contractelor de servicii, fie după semnarea acestora, din diferite motive care țin atât de prestator, cât și de autoritatea locală.

În acest sens, ca prim pas pentru accelerarea Programului Național de Cadastru și Carte Funciară propunem ca în cazul UAT-urilor pentru care s-a finalizat înregistrarea sistematică a imobilelor pentru minim 50% din suprafață, acestea să fie eligibile pentru un contract de finanțare în vederea finalizării înregistrării sistematice la nivelul întregului UAT. Prin această măsură se creează premisele ca numărul de UAT-uri finalizate anual să crească la 100, urmând să crească gradual în următorii 10 ani și să se finalizeze 80-90% din UAT-urile reprezentate de comune și orașe mici. 

A doua componentă este oarecum similară primei, dar se referă la partea de cofinanțare. În sensul în care UAT-ul trebuie să își aloce banii în buget, urmând ca ulterior, după finalizarea lucrărilor de înregistrare sistematică la nivel de UAT sau sector cadastral, ANCPI să deconteze în baza prețurilor unitare stabilite prin lege, o parte din sume către UAT-uri. Această componentă se poate adresa în principal orașelor sau comunelor periurbane, unde bugetul autorității locale permite să se prevadă aceste fonduri. Propunerea pe care o avem este ca și în cazul cofinanțărilor să se permită o decontare parțială a serviciilor în baza recepțiilor intermediare – similară cu decontările în cadrul celorlalte proceduri, având un impact semnificativ atât asupra bugetului autoritătii locale, dar și asupra sustenabilității economice a prestatorilor. 

O a treia componentă este reprezentată de contractarea de lucrări la nivel de întreg UAT, prin finanțarea prin fonduri europene – cum a fost cazul Proiectului Major „Creșterea gradului de acoperire și incluziune a sistemului de înregistrare a proprietăților în zonele rurale din România” – finanțat prin POR 2014-2020.

Un prim aspect important al acestei componente este faptul că Statul Roman, atât la nivel de Minister (MDLPA, MIPE și altele), cât și la nivel de ANCPI, nu a prevăzut nicio axă, program sau componentă de continuare a lucrărilor de înregistrare sistematică prin fonduri europene. În toate întâlnirile din ultimii ani pe care le-am avut cu reprezentanții ANCPI și nu numai, atât ca organizație profesională sau asociație patronală, cât și în calitate de reprezentanți ai mediului privat, am subliniat necesitatea și oportunitatea finanțării prin fonduri europene în ceea ce privește înregistrarea sistematică a imobilelor, în condițiile în care la nivelul politicii Uniunii Europene există o preocupare permanentă și recomandări asupra importanței sistemelor cadastrale de evidență a proprietăților și a drepturilor de proprietate. Mai mult decât atât, orice proiect de infrastructură mare este îngreunat de lipsa informațiilor despre proprietate, iar digitalizarea administrației publice – de la urbanism până la impozite și taxe locale, este condiționată în proporție majoritară de existența unui sistem de evidență al imobilelor și al regimului de proprietate.

Având în vedere și faptul că deja s-au creat premisele pentru finalizarea Proiectului Major „Creșterea gradului de acoperire și incluziune a sistemului de înregistrare a proprietăților în zonele rurale din România” – finanțat inițial prin POR 2014-2020, în cadrul Programului Operațional Creștere Inteligentă, Digitalizare și Instrumente Financiare (POCIDIF) 2021-2027, considerăm oportună suplimentarea alocării bugetare în cadrul programului pentru înregistrare sistematică a imobilelor prin includerea unui număr minim  de 300 de UAT-uri. 

 

Care sunt sincopele care au generat întârzieri în cadrul înregistrării sistematice a imobilelor, și care sunt aspectele care pot fi îmbunătățite, din punct de vedere al procedurilor de achiziție publică, dar și contractual?

Problema pleacă încă de la procedurile de achiziție publică inițiate de către ANCPI, unde singurul criteriu real de atribuire a fost exclusiv prețul cel mai scăzut, criteriu care nu este recomandat nici de către ANAP, și care contravine practicii la nivelul Uniunii Europene. Acest criteriu nu se mai întâlneşte nici măcar  la nivel național în alte domenii. În toate procedurile similare contractelor de prestări servicii – componenta de preț ar trebui să fie în proporție de 40%. Criteriile privind capacitatea tehnică și profesională – mai ales prin specialiști – ingineri geodezi, cât și prin capacitatea economică și experiența similară trebuie să reprezinte restul de 60%.

Procentele rămase să constea în criterii privind atât capacitatea tehnică și profesională – mai ales prin specialiști – ingineri geodezi, cât și prin capacitatea economică și experiența similară.  

O altă inechitate în cadrul procedurilor de achiziție publică o reprezintă impunerea de clauze care contravin principiului echilibrului între părți în cadrul contractelor comerciale. Singura entitate în contractele Business to Government (B2G) care a pus o clauză de reziliere de drept executorie în condițiile în care se ajunge la o anumită valoare a penalităților de întârziere este ANCPI. Acest lucru s-a întâmplat în condițiile în care termenele contractuale nu au fost realistic evaluate și aproape TOATE contractele finalizate sau în desfășurare sunt în întârziere. 

O altă problemă majoră o reprezintă sustenabilitatea economică a contractelor de realizare a lucrărilor de înregistrare sistematică. Plecând de la faptul ca ANCPI “a permis” semnarea contractelor la un preț și de sub 30% din valoarea estimată a achiziției publice,  coroborat și cu modificările legislației fiscale – din care amintim numai faptul că salariul minim în domeniu a crescut cu peste 50% de la data semnării contractelor, multe dintre contractele semnate nu mai sunt sustenabile din punct de vedere economic. Cu siguranță vom asista la intrări în insolvență și la rezilieri de contracte începând cu acest an. Acesta este, din păcate, scenariul sumbru care se poate întâmpla: ca un procent semnificativ, chiar majoritar din contracte să fie reziliate. Aici trebuie să ţinem cont şi de faptul că ANCPI s-a expus unui risc foarte mare prin acordarea majorităţii contractelor unui număr mic de prestatori.

Sustenabilitatea economică a contractelor de realizare a lucrărilor de înregistrare sistematică la nivel de UAT este afectată și de lipsa de predictibilitate în ceea ce privește recepția livrărilor de către OCPI-uri și acceptarea lor de către ANCPI. Dacă termenul contractual este undeva la un maxim de 165 de zile pentru recepție și acceptanțe, în realitate termenele sunt mult depășite, uneori și cu peste un an de zile. În acest moment suntem în situația absurdă, în care termenul necesar autorității contractante pentru verificarea livrărilor și realizarea recepțiilor depășește termenul pe care îl are Prestatorul pentru realizarea lucrărilor, în condițiile în care verifică în jur de 10% din imobile. Incapacitatea administrativă de gestionare a acestor contracte, afectează cash flow-ul contractual, și implicit creează premisele intrării în incapacitate de plată a prestatorilor. Toate acestea sunt situații pe care autoritatea contractantă ar fi trebuit să le ia în considerare și să le prevadă, pentru a evita complicațiile ulterioare.

 

Care sunt principalele modificări pe care le vedeți în procesul de înregistrare sistematică a imobilelor, având în vedere că vorbiți de o schimbare de paradigmă?

Schimbarea de paradigmă în lucrările de înregistrare sistematică trebuie să implice și o modificare a specificațiilor tehnice de realizare a acestora. În primul rând, lucrările de înregistrare sistematică trebuie să fie realizate de către specialiști – în speță ingineri geodezi și în al doilea rând accentul trebuie pus pe partea tehnică a lucrărilor – în speță măsurătorile din teren. Chiar dacă avansul tehnologic ne permite să obținem ortofotoplanuri cu drone sau chiar nori de puncte prin scanare LiDAR, înregistrarea sistematică a imobilelor trebuie să se facă în prezența deținătorilor și/sau reprezentanților autorităților locale care trebuie să indice limitele imobilului. În condițiile în care bazele învățământul tehnic – ingineresc  în limba română a început cu inginerul hotarnic – actualul inginer geodez – mai exact la 15 noiembrie 1813, când a fost înființată Școala de Hotărnicie și Inginerie de la Academia Domnească din Iași de către Gheorghe Asachi, nu putem să înțelegem cum după mai bine de 200 de ani de când există această profesie în România, ANCPI neglijează rolul inginerului geodez în procesul de înregistrare sistematică, prin neimpunerea unor condiții minimale ca aceste lucrări să se realizeze în principal de către specialiști. Iar partea tehnică – în speță geometria imobilului conform realității din teren (limite, suprafață etc.) reprezintă fundamentul sistemului de cadastru din România, și trebuie să fie valabilă și peste 200 de ani. În partea de nord a țării circulă un proverb care spune că este mai bine să măsori de două ori și să tai o dată, care reflectă perfect importanța atenției și a preciziei înainte de a acționa.

Scurtarea sau mai bine zis respectarea termenelor contractuale în ceea ce privește recepția lucrărilor de înregistrare sistematică reprezintă un alt aspect important. În conformitate și cu cele menționate anterior, în procesul de verificare a lucrărilor de înregistrare sistematică anterior afișării publice, ANCPI trebuie să pună accent pe verificarea părții tehnice a lucrării și a corespondenței cu realitatea din teren. Verificarea juridică a lucrării, de către registratorul de carte funciară – în marea majoritate a cazurilor se bazează pe aspecte de formă și nu de fond, aspecte care pot fi verificate și ulterior în perioada de afișare publică. Asta și în condițiile în care verificarea juridică se poate face automat sau semiautomat de către sistem, fluidizând astfel tot fluxul de lucru. Mai mult decât atât, în condițiile în care există o incapacitate administrativă de verificare a lucrărilor de înregistrare sistematică, verificarea tehnică se poate externaliza, prin similitudine cu lucrările de construcții, unde verificarea tehnică se face de către firmele de consultanță care oferă asistență tehnică și care își asumă responsabilitatea respectării prevederilor tehnice de către executant.

Schimbarea de paradigmă impune și o creștere a calității datelor provenite din înregistrarea sistematică a imobilelor. Din punct de vedere tehnic am subliniat rolul specialistului în realizarea de măsurători. Verificarea lucrării din punct de vedere juridic – al înscrierii în cartea funciară a tuturor drepturilor de proprietate într-o bază de date coerentă și viabilă, cu datele despre deținători (adrese, CNP-uri, regim matrimonial etc.) - se poate realiza doar printr-o verificare de către beneficiarul final – în speță deținătorul al acestor înscrieri și nu de către registratorul de carte funciară – unde, în majoritatea cazurilor, aceștia nu pot face decât o verificare de formă și nu de fond. 
Acest lucru se poate realiza prin prelungirea perioadei de afișare publică la cel puțin 6 luni, în loc de 60 de zile cum este stabilit în prezent, coroborat cu transmiterea extrasului de carte funciară – chiar și într-o formă provizorie, către deținător anterior perioadei de afișare publică. Astfel, în timpul acestei perioade, deținătorul, ca beneficiar final, autoritățile locale, oficiile de cadastru și publicitate imobiliară (OCPI), furnizorii de servicii și orice alte părți interesate ar avea posibilitatea să formuleze cereri de rectificare, ceea ce ar contribui semnificativ la îmbunătățirea acurateței informațiilor și a calității datelor. În plus, procesul ar trebui să fie interactiv. Prestatorul și autoritățile locale pot să primească și să proceseze cererile de rectificare, prestatorul să efectueze rectificările, iar OCPI va valida aceste modificări într-un flux de lucru continuu. Toată această procedură, în mod ideal, nu ar trebui să depășească 30 de zile.

O altă îmbunătățire semnificativă în fluxul de înregistrare sistematică este că, după recepția la nivel de sectoare cadastrale (subdiviziuni ale UAT-ului) de către OCPI, afișarea publică să se realizeze în termen de maxim 30 de zile, în loc să se aștepte până la finalizarea întregului proces pentru tot UAT-ul. În practica curentă, din momentul în care se face măsurătoarea imobilului până la eliberarea extrasului de carte funciară trec minim 2 ani de zile și nu din motive imputabile Prestatorului. Prin intrarea în publicare imediat după ce se face recepția de către OCPI, proprietarul va primi extrasul de informare, chiar și provizoriu, urmând ca după finalizarea perioadei de afișare publică să îl primească pe cel definitiv, reducându-se astfel semnificativ termenele, practic extrasul de carte funciară provizoriu urmând să fie primit în mai puțin de 6 luni de zile.

Nu în ultimul rând, trebuie să luăm în calcul și ce înseamnă întreținerea lucrărilor de înregistrare sistematică, și aici ne referim doar la componenta de îndreptare a erorilor materiale post sistematic din punct de vedere tehnic. În primul rând, nu este reglementată o perioadă de garanție post execuție în care Prestatorul să fie obligat să facă respectivele îndreptări. Cu toate că, în conformitate cu legislația în vigoare, responsabilitatea este strict a Prestatorului, prin lipsa unor reglementări clare, de multe ori suntem în imposibilitatea de a face chiar și o simplă îndreptare de eroare materială, fără acordul notarial al proprietarilor, inclusiv pentru imobilele limitrofe afectate. Această situație pune Statul într-o poziție delicată, fiind imoral să solicite proprietarilor să recurgă la justiție pentru a rezolva probleme legate de proprietate, generate din erori și calitatea slabă a lucrărilor. Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) trebuie să instituie reglementări clare pentru îndreptarea erorilor, atât într-o perioadă de garanție post execuție care să fie responsabilitatea exclusiv al Prestatorului, dar și ulterior, prin asigurarea mecanismelor tehnice și financiare care să permită ANCPI sau OCPI să efectueze sau să externalizeze îndreptările erorilor materiale, într-un mod similar practicilor din majoritatea țărilor europene. Această abordare ar contribui semnificativ la îmbunătățirea calității înregistrărilor sistemice și la protejarea drepturilor proprietarilor.

În loc de concluzie, schimbarea de paradigmă în ceea ce privește înregistrarea sistematică a imobilelor este imperios necesară, iar ANCPI, ca instituție, trebuie să înțeleagă că acest lucru nu se poate întâmpla decât printr-un dialog constructiv cu toți actorii implicați în acest flux, mai ales cu mediul privat și cu asociațiile profesionale.

Articolul a fost publicat în Revista Ghidul Primăriilor, Ediția XI, prima și singura revistă din România în format print și online destinată exclusiv autorităților locale.
Pentru a vizualiza online revista, click aici: https://www.ghidulprimariilor.ro/_revista-11/
Pentru a comanda gratuit revista în format print, click aici: https://ghidulprimariilor.ro/ro/orders/revista